Lønner det seg å investere i eiendom?

Jeg har lest en del om fordelene og ulempene ved det å investere i eiendom. Her skriver jeg om både fordelene og ulempene ved det å investere i bolig. La oss si at du allerede bor i leilighet og ønsker å kjøpe en leilighet som du kan leie ut. Er det lønnsomt? Før du kan si noe om det må du først se på fakta. Og i dette tilfellet er det tallene som utgjør fakta. Hvis du går i pluss hver måned er det lønnsomt.

Når du setter opp budsjett for dette er det lett å glemme at du med stor sansynlighet ikke får leid ut leiligheten 12 måneder hvert år. Banker regner vel med 9 måneder per år, og det samme burde du gjøre. Nedenfor skriver jeg litt mer om hvilke inntekter og utgifter man burde regne med ved utleie av leilighet.


Eksempel 1 - Andelsleilighet: 1 roms leilighet på Sagene/Torshov i Oslo (39m2, Pris: 1 790 000 kr)

Utgifter ved utleie per måned
-9000,- Boliglån (25 års nedbetalingstid, 3,54% eff. rente)
-1693,- Fellesutgifter
-200,- Forsikring
-500,- vedlikehold

Inntekter ved utleie per måned
8000,- Leieinntekt

Sum: -3393 kr per måned
Hvis du kun får leid ut 9 av 12 måneder per år utgjør dette:
Utgifter per år: 136 716 - Inntekter per år: 72 000 = -64 716 = Tapsprosjekt


Eksempel 2 - Selveierleilighet: 2 roms leilighet i Halden (55m2, Pris: 450 000 kr)

Utgifter ved utleie per måned
-2300,- Boliglån (25 års nedbetalingstid, 3,54% eff. rente)
0,- Fellesutgifter
-200,- Forsikring
-500,- vedlikehold

Inntekter ved utleie per måned
6000,- Leieinntekt

Sum: 3000 kr per måned - 28% skatt = 2000,-
Hvis du kun får leid ut 9 av 12 måneder per år utgjør dette:
Utgifter per år: 36 000 - Inntekter per år: 54 000 = 12 000,- (trukket fra 28% skatt)
Dersom du trekker fra 11 250,- det første året fordi du må betale 2,5% av kjøpesummen sitter du fortsatt igjen med 750,- det første året. De påfølgende årene vil du tjene 12 000,-per år.


Fordeler ved å leie ut leilighet
En av fordelene er jo absolutt fradragene du får på skatten i form av betalte renter. Når du leier ut leiligheten din og du går i pluss hver måned har du en bolig ute i markedet som noen andre betaler for. Du betaler ned på lånet ditt hver måned og i tillegg tjener penger på det. Dersom du har boligen ute i markedet lenge nok kan du også tjene penger på prisstigning i markedet, men ikke noe du kan satse på.


Ulemper ved å leie ut leilighet
Det er jo en viss risiko forbundet med utleie av leilighet. Det kommer kanskje litt an på hvor leiligheten ligger, men det er ingen garanti for at du får leie ut. Jeg vil si denne risikoen er marginal i dagens marked, men den er fortsatt alltid til stede. For at du tar denne risikoen skal du også ha betalt for dette. Dersom du ikke går igjennom en aktør som tar seg av utleie har du ingen garanti for at du får penger på konto hver måned. Da er det fort leiligheten blir en utgift i stedet for en inntekt slik det bør være.


Dersom du velger å gå gjennom en aktør som tar seg av utleie etc tar disse som regel 10% av inntekter hver måned. Hvis du velger dette, bør du derfor inkludere også dette i budsjettet. Det øverste eksempelet er et tapsprosjekt. Det er derfor viktig at du studerer markedet før du kjøper og holder deg til fakta. Sett opp budsjett som er realistisk!


Hvis det er noen som har kommentarer til dette eller som har andre erfaringer enn meg selv legg gjerne igjen en kommentar!